Meestal schrijven wij over beleggen in aandelen en obligaties. Daar passen wij volgens de Cringstrategie de academische beleggingsprincipes toe. Maar er zijn natuurlijk drie categorieën van beleggingsactiva waarmee rendement te halen is. Naast de al eerdergenoemde categorieën is er de welbekende categorie van het onroerend goed. In de praktijk stellen wij vast dat meestal de academische beleggingsprincipes hier blijkbaar niet gelden of tenminste niet worden toegepast. Het lijkt erop alsof bij onroerend goed andere wetten gelden.
Dat komt ook door het vaste verband dat er gelegd wordt tussen het rendement op een spaarboekje en het alternatief van een ‘zeker’ rendement op vastgoed.
Emotie haalt het van de academische logica. Of misschien passen de meeste beleggers de academische logica uit onwetendheid niet helemaal of niet altijd toe?
Dit gebeurt natuurlijk ook bij aandelen en obligaties. Daarom dat wij hierover regelmatig bloggen. We gaan dit nu even toepassen op de analyse door academici voor onroerend goed
1 BRON
Zoals voor elke beleggingscategorie moet je gaan kijken naar de bronnen van rendement van het actief. De academici hebben vastgesteld dat - overal in de wereld en in elke markt waarin onroerend goed vrij verhandelbaar is - de enige bron van rendement “Ligging” is.
Bij investeringsbeslissingen hebben we niet altijd de idee dat de doorsnee koper van onroerend goed hiermee rekening houdt. Voor de gezinswoning lijkt ons dat ook niet echt het eerste criterium. Daar komen veel andere parameters bij kijken. En daarom lijkt rendement ook niet de belangrijkste overweging. Maar als we het over opbrengstpanden hebben, ligt dit natuurlijk anders. Waarom zou je een opbrengstpand kopen en dan toch niet evalueren of het rendement wel voldoet aan de academische norm zoals we dat doen voor elke andere belegging met inbegrip van alle kosten?
Ligging in de brede zin
Laat ons even naar de markt van het onroerend goed kijken. Wij zien in Vlaanderen heel veel appartementen, assistentiewoningen en luxe optrekjes op allerhande plaatsen opduiken. Los van de vraag of dit past in het kader van het niet verder in beslag nemen van de open ruimte, zitten we ook met de vraag of de ligging wel degelijk bekeken wordt voor deze inplantingen in al zijn aspecten.
· Appartementen in elk dorp. Dit lijkt een antwoord op een bestaande nood. In de praktijk zijn de appartementen niet altijd afgestemd op de woonbehoeften van de potentiële kopers of huurders. Soms zijn de appartementen te groot of te duur afgewerkt, waardoor een hele categorie van kopers of huurders eigenlijk afvalt. Soms staan ze ingeplant op de verkeerde plaats. Er is dan niet gekeken naar nabijheid van school, openbaar vervoer, sociale voorzieningen en andere winkels. Of ze komen in de plaats van vroegere handelszaken.
· Assistentiewoningen. Dat wordt ook gepromoot als een veilige belegging. Kan nooit misgaan. In de praktijk doen assistentiewoningen die verbonden zijn met een volledige rust- en verzorgingsinfrastructuur het eigenlijk veel beter dan diegene die ergens los van dit soort voorzieningen gebouwd zijn. Dat heeft natuurlijk te maken met de toenemende zorgbehoeften naarmate de leeftijd vordert en ook met de praktische organisatie van het assistentiepakket. Ook hier wordt de ligging in zijn ruime context niet altijd helemaal in de analyse meegenomen.
· Open bebouwingen in het bezit van de oudere generaties. Ook hier speelt ligging een grote rol. Komt daar nog bij de bijna zekere verbouwingsfactuur. Hier kan je ook de vraag stellen of dit soort activa in een beleggingsportefeuille thuishoren. Of niet meestal voor gezinswoning bedoeld zijn waarvoor andere overwegingen spelen.
Emotie en bakstenen
Uit deze korte analyse van de soorten onroerende goederen blijkt dat heel veel beleggingsbeslissingen genomen worden op basis van een set van parameters waar niet direct de opbrengst het eerste criterium is. Het motto is meer "onroerend goed altijd goed".
Voor de opbrengstpanden pleiten we toch voor meer logica voor de doorsnee belegger. Analyse van het criterium “Ligging” in de brede zin van het woord. Met de juiste infrastructuur errond. En met oog voor alle kosten. Ligging bepaalt wel degelijk de hoogte van de huur, de prijs en de meerwaarde bij verkoop.
We gaan met onroerend goed in het algemeen anders om dan met roerende activa. Dat blijkt ook uit onze attitude wanneer het gaat over schenking van onroerende goederen. Daarover later meer.
Om de emotie uit de bakstenen te halen kan het al helpen om de beleggingscategorie van onroerende activa meer op een academische manier te benaderen zeker als het niet over de gezinswoning gaat. Dat vraagt wat meer specifieke aandacht maar dat doet de belegger toch ook bij de beleggingen in roerende activa?
Tot later.
Lieven
0475 23 93 97
Bestuurder – Stichtend vennoot
Master in de personal financial planning
Antwerp Management School
Disclaimer
De informatie in deze tekst is alleen bedoeld als achtergrondinformatie voor de ontvanger en voor gebruik door hem. Ze werd opgesteld met de beste bedoelingen en zonder enige garantie op of streven naar correctheid en volledigheid. Cring heeft gegronde redenen om aan te nemen dat alle feitelijke informatie hierin waar is op de datum van de tekst. Het betreft geen beleggingsadvies, ook geen aanbeveling, en ook geen aanbod tot verkoop van enige dienst of product en het is niet bedoeld als een voldoende basis om een beleggingsbeslissing te nemen. Vooraleer te handelen op basis van informatie uit dit document, moet u zich afvragen of het geschikt is voor uw specifieke omstandigheden en indien geschikt, professioneel advies zoeken. Het is de verantwoordelijkheid van elke persoon die een aankoop wil doen om kennis te nemen van alle toepasselijke wetgeving en reglementering en die ook na te leven. Ongeoorloofde reproductie of verspreiding van dit materiaal is ten strengste verboden. Cring aanvaardt geen verantwoordelijkheid voor verlies resulterend uit het gebruik van de hierin bevatte informatie.
